주택 임대차 보호법 최우선 변제금 최종 정리

주택 임대차 보호법 최우선 변제금 최종정리

안녕하세요 대호입니다!!!

요즘 사회적인 문제가 되고 있는 주택 임대차 보호법의 최우선 변제금에 대해서 포스팅을 할게요!!

제가 여러번 포스팅을 했었는데요!!!!

많은 분들이 주택 임대차 보호법 최우선 변제금에 대해서 헷갈려 하시는 것 같습니다!!

그래서 다시 한 번 포스팅을 하겠습니다.

 

 

우선 주택 임대차 보호법의 최우선 변제라는 의미부터 알아볼게요!!

최우선 변제금이란

임차인의 보증금 중 일부는 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제 받을 권리를 말합니다.

하지만 모든 임차인이 권리를 누리지 못합니다!!

첫번째 대항력을 갖추어야 합니다.

두번째로 보호 받을 수 있는 임차인의 범위 안에 있어야 합니다!!

 

첫번째 대항력에 대해서 알아보면....

대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 하면 다음날 대항력이 발생합니다.

실제 거주하여야 하며 주민등록을 해야 대항력이 발생한다는 것입니다.

 

두번째로 임차인의 범위 안이라는 말은...

각 지역과 근저당권 설정일을 기준으로 임차인의 보증금 금액이 보호해주는 범위안에 있어야 합니다.

이제 최우선 변제 받을 수 있는 금액과 보증금 범위에 대해서 말씀드릴게요!!

 

이게 바로 최우선 변제금액입니다.

보시면 근저당권 설정날짜와 지역, 보증금 범위, 최우선 변제금이 나와있습니다.

보증금 범위가 바로 보호받는 임차인의 보증금 범위입니다.

 

최우선 변제금에 대해서 많은 분들이 헷갈려 하시는 부분이 바로.....

임대차 계약일을 기준으로 최우선 변제금을 받는다고 생각하신다는 점입니다!!

임대차 계약일이 아닌 근저당권 설정일을 기준으로 합니다!!!!

이 부분이 굉장히 중요합니다!!

예로 말씀드려 볼게요

지역 : 서울 신월동

근저당 설정일 : 2008년 9월 10일

물건 : 주택

임차인 대항력 갖춘 날짜 : 2014년 2월 10일

임차인 보증금 : 전세 9천만원

 

예를보시면 많은분들이 3,200만원까지 보호가 되겠군 이라고 생각을 많이 하시는데요!!

이분은 최우선 변제금을 받을 수 없습니다!!

2008년 9월 10일은 임차인 보호 범위가 6,000만원입니다!!!

담보물권 후순위가 됩니다!!

당연히 보호가 될 수 없습니다!!

만약에 전세금액이 6,000만원이었다면 2,000만원 보호가 가능합니다!!!

이건 수치상으로 나오는 것입니다!!!

 

또 다른 조건이 있습니다!!

주택임대차 보호법 시행령에 보면"임차인 보증금 중 일정액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다."

이 말은 선순위 담보물권자도 어느정도 보호를 하겠다는 말입니다.

예로 말씀드려 볼게요!!

지역 : 서울 신월동

근저당 설정일 : 2010년 10월 8일

물건 : 주택

임차인 대항력 갖춘 날짜 : 2014년 2월 20일

임차인 보증금 : 4,000만원

경매 낙찰가 : 4,500만원

 

보시면 당연히 2,500만원까지 먼저 받을 수 있다고 생각이 드시죠??

조건을 다 갖추었으니까 당연히 다 받을 수있다고 생각이 드실텐데요!!

경매 낙찰가가 4,500만원입니다!!!

여기에 2분의 1을 우선 변제 받을 수 있기 때문에 2,250만원을 우선 변제 받을 수 있습니다.

담보물권자에게 어느정도 권리를 인정해주는 것입니다.

이것도 수치상으로만 나오는 것입니다!!

여러가지 조건으로 인해서 바뀔 수는 있습니다.

 

요즘 최우선 변제금 때문에 많은 소송이 벌어지고 있다고 합니다!!!

본인의 보증금은 본인이 지키는 것입니다!!!