4.1부동산 대책 이후 후속대책 선분양, 후분양 장단점, 건설업체의 판단은??

선분양 후시공 VS 후분양 선시공

안녕하세요 대호부동산스토리 정대호 입니다.

요즘 4.1 대책 이후 7월 24일 부동산 후속 대책을 내놓았습니다!!

후속 대책중에 이번에 "후분양 유도"가 거론 됐습니다.

그럼 후분양이라는 말이 무슨 뜻인지 한번 알아볼까요??

과거에 주택 분양은 선분양 후시공 방식을 취했으나 여러가지 문제점을 가지고 있어서 2004년 이후 후분양 선시공 방식을 취했습니다.

그렇다면 선분양 후분양이 장점과 단점을 가지고 있겠죠??

한번 알아보겠습니다.

 

 

선분양 후시공의 장단점

선분양 후시공의 건설 분양 방법은 주택건설을 위한 대지를 건설업체에서 구입 후 주택보증을 받아 시공하는 방법입니다.

착공과 동시에 분양을 하는 방법입니다.

선분양 후시공의 장점

1. 건설업체의 자금 확보

건설업체의 주택건설자금을 확보하기가 쉬워서 주택공급이 늘어납니다.

2. 주택 가격 저렴하게 구입 가능

착공 시기의 현재 시점으로 주택을 구입 할 수 있어 저렴하게 구입 할 수 있다는 장점이 있습니다.

3. 미분양률 하락

선분양을 하다보면 공사기간내내 분양을 할 수 있어서 미분양률이 하락됩니다.

 

선분양 후시공의 단점

1. 주택 투기 가능

주택이 완공 될 때까지 가격이 상승 한다면 투기 과열이 될 수있는 단점이 있습니다.

2. 완공 이전에 주택 분양대금 80% 납부

완공 이전에 분양대금을 80% 납부하여야 하므로 고액의 주택을 완성품을 못보고 구입하셔야 합니다.

3. 건설업체의 부도

건설업체의 문어발적인 주택 공급등으로 부도를 맞으면 대한주택보증에서 계약금 중도금등을 돌려 받을 수 있으나 일정부분 돌려 받지 못하는 부분도 있을 수 있다.

 

 

선시공 후분양의 장단점

선시공 후분양의 건설 분양 방법은 시공 후에 공정률이 80%정도에서 분양을 하는 방식이다.

선시공 후분양의 장점

1. 주택 투기 저하

주택 분양 가격이 어느정도 시세를 반영하므로 단기간에 차익이 생기기 쉽지 않으므로 주택 투기로 이어지기가 쉽지 않다.

2. 품질 구조 파악 가능

고액 주택을 구입하면서 실내 구조 및 실내 인테리어등 내눈으로 확인하고 구입가능

3. 건설사의 도산으로부터 안전

건설사의 자금 동원력을 확실한 믿을 수 있는 업체라는 장점 

 

선시공 후분양의 단점

1. 건설사의 자금조달

선분양으로 건설사의 자금을 확보 했다면 후분양을 하게 되면 건설사는 자금 조달 하는 방법을 새로 물색하여야 하며 건설 업체의 신용도에 따라 자금마련 하여야 하며 주택 공급이 쉽지 않다.

2. 주택공급 부족으로 투기 과열

주택 공급이 부족해 진다면 적은 선택권인 주택 시장에 투기 과열이 될 수있음.

3. 미분양 주택 발생

미분양 주택의 발생으로 건설업체 도산 가능

4. 비싸지는 분양가

선분양시에는 그 당시의 현재 분양가로 분양했지만 후분양시에는 후분양하는 시기의 시세로 분양하게 되며 건설사의 은행 대출 같은 부분의 발생으로 이자부분 포함되어 분양 하기 때문에 선분양보다 가격이 높아짐.

 

결론 건설업체의 생각은??

선분양 후시공과 선시공 후분양의 장단점이 있는데요!!!

건설업체가 취하는 방법이 어떻게 될지는 생각해 봐야 할 것 같습니다.

건설업체가 후분양의 방법을 취하기는 어렵지 않을까 싶네요!!

현재도 미분양으로 주택의 분양가를 낮춰도 잘 팔리지 않은 시점에 후분양은

금융적인 부분의 리스크 발생과 함께 분양가는 높아지고, 미분양 주택가능, 건설자금조달방법의 부담을 떠안고 있기에 후분양을 정부에서 유도하고 대책을 마련해 준다 하더라도 어렵지 않을까 생각이 듭니다.

리스크가 있는 만큼 후분양을 하게 되면 후에 금전적인 차익을 더크게 볼수는 있고 후분양하는 업체 주변의 주택은 가격 상승할 확률도 있을수도 있겠지만 저는 선분양 방식을 건설업체가 하지 않을까 생각이 드네요^^

여러분의 판단은 어떤가요??