8.28 부동산대책 수익 공유형 모기지와 손익 공유형 모기지 제대로 알자

8.28 부동산 대책 수익 공유형 모기지와 손익 공유형 모기지

안녕하세요 대호부동산스토리 정대호 입니다!!

이번에 8월 28일 부동산 정책이 발표가 됐는데요!!

눈에 띄는 것이 있어서 포스팅 해볼까 합니다!!

바로 수익 공유형 모기지 와 손익 공유형 모기지 인데요!!

무슨 내용인지 확실히 한 번 알아 볼게요^^

 

우선 수익 공유형 모기지와 손익 공유형 모기지의 대상에 대해서 알아볼게요!!

부부합산 소득 7,000만원이하

무주택가구

생애최초주택구입자

전용면적 85㎡ 이하

6억원 이하 주택

5년내 조기상환 수수료 발생

대상과 공통적인 사항은 알아봤고요!!

이제 하나하나 차근히 알아볼게요^^

우선 수익 공유형 모기지에 대해서 알아볼겠습니다.

수익 공유형 모기지

수익 공유형 모기지 상품은 수익을 국민주택기금과 공유하는 것입니다!!

매매가의 70%까지(한도 2억원까지) 대출 가능, 1.5% 고정금리, 20년 원리금 균등 상환방식

매각 또는 대출만기시 시세 차익에 대해서 수익만 공유 합니다!!!

손실은 주택 구입자가 부담합니다!!

5년이내 주택 매매시 조기상환 수수료 발생 3년이내 1.8%, 3~ 5년 0.9%

시세 차익의 배분 방법에 대해서 국민주택기금의 예시를 보고 설명 드립니다.

가정) 주택 매입가격 2억원, 원리금균등상환, 대출금 1억 4천만원, 금리 1.5%, 20년만기보유

처분 가격이 3억원인 경우

대출 평잔이란 대출 평균잔액을 말합니다!!

여기서는 20년 만기이기에 7천만원으로 정해진 것 같습니다.

대출 평잔은 매도 시점에 따라서 달라질 수 있습니다!!

국민주택기금과의 수익 배분이 어떻게 되는지 사진만 봐서는 잘 모르시겠죠?? 설명드릴게요!!

처분 이익중 기금 귀속분은 차익 × 매입가대비 대출평잔비율

기금 이익 상한은 대출평잔 × 연 3.5%

연 3.5%는 5% 상한에서 이자 1.5% 제외한 부분입니다.

처분 이익 중 기금 귀속분과 기금이익 상한 중에 적은 금액!!

 

처분가격이 4억원인 경우

4억원일 때는 처분 이익 중 기금 귀속분과 기금이익 상한 중에 기금 이익 상한이 적은 금액이므로

적은 금액인 기금이익 상한금액을 국민주택기금이 수취합니다.

 

손익공유형 모기지

손익 공유형 모기지는 손해와 이익을 같이 공유하는 상품입니다.

매매금액에 40%까지(한도 2억원까지) 금리는 1~2%로 20년만기일시상환방식

대출금만큼 지분 발생

매각 또는 대출만기시 손익 발생시 지분만큼 집주인과 국민주택기금 분담

5년이내 주택 매매시 조기상환 수수료 발생 3년이내 2.3% 3~5년 1.15%

시세 차익의 배분 방법에 대해서 국민주택기금의 예시를 보고 셜명드립니다.

가정) 매입가격 2억원, 만기일시상환, 금리 1~2%, 대출금액 8천만원, 20년만기보유

처분가격 1억 5천만원

매입가 대비 대출 비율은 기금 지분율인데요!!

주택 매입가격에 대한 대출 비율 입니다.

처분이익 -5,000만원일때 기금 손실은 -50,000,000원 × 40% = -20,000,000원

주택구매자는 나머지 -30,000,000원 손실입니다.

손실도 지분만큼 공동 부담!!

 

처분가격 3억원일때

 1억원 차익에 대하여 40%지분이 있으므로 100,000,000×40% = 40,000,000원

기금 수익 4,000만원 주택 구매자 수익은 60,000,000원이 되는 것입니다!!

 

손익 공유형 모기지랑 수익 공유형 모기지를 알아 봤는데요!!

좋은 점은 저금리에 주택 가격 하락에 대한 안전장치 가능하다는 점이 장점입니다.

저의 생각은 우선 좋은 제도 인것은 맞는것 같은데요!!

대상이 생애최초주택구입자에 무주택자라는 점에서 많은 분들이 해당되지 않는 소수를 위한 혜택

부동산 사이클이 있어 주택 금액이 상승 한다고 볼 때 상승 하는 부분이 이자보다 훨씬 낫다는 점

전세에서 매매로 돌아서기에 부동산 가격 상승하는 계기가 없다는 점

5년이내 중도상환 수수료 발생으로 가격 상승 시에 매매하기 꺼려 할 수 있다는 점

현재 은행권 금리가 3~4%로 저금리 인점.

전세를 구하시는 분들에게 저렴한 금리로 주택을 구입하라는 정책인 것은 알겠으나

부동산 가격이 상승하는 계기가 없는 이상 전세입자가 매매를 진행 할 지는 미지수 입니다.

그래서 주택거래 활성화는 힘들지 않을까 조심스레 생각해 봅니다!!

그래도 거래 활성화가 되었으면 좋겠습니다^^